Komm rüber zur „Schachtel C“!

architecture-166534_1280


Ein Gastbeitrag von Maximilian N. (BA Architektur; Master Wirtschaftsingenieurwesen – Vertiefung Immobilienwirtschaft)


 

Das Ortsbild unserer Städte gleicht sich immer mehr. Dieser Trend zur Langeweile lässt sich zumindest bei Wohnbauten in den Neubauregionen der boomenden europäischen Städte beobachten. Schuhkartonähnliche, weiße Gebäuderiegel von 3-5 Stockwerken, uninspirierte Einschnitte, die dann großspurig als „Loggia“ verkauft werden; davor der uniforme Grünstreifen. Hier hausen die Stadtbewohner. Sind die Architekten von heute unkreativ? Oder gibt es doch andere Gründe, warum inzwischen vieles gleich aussieht – ob in Turin oder Hamburg?

Viele Menschen erfreuen sich an Altbauten. Individuelle Fassadenfluchten mit verschiedensten Ornamenten prägen die historistischen Gebiete der Innenstädte. Doch wenn man ehrlich ist, sind diese Gebäude von innen oft eine Zumutung. Langweilige Grundrisse, verhältnismäßig kleine Fenster und energetisch höchst bedenklich. Die Bau- und Bewirtschaftungskosten dieser Gebäude wären unter heutigen Gesichtspunkten und auch Komfortanforderungen schlichtweg untragbar. Bestehende Gebäude werden daher äußerst aufwendig umgebaut und meist als Liebhaberobjekte erhalten und vermietet. Dass sich Architekten und Planer also eher an den Strömungen „form follows function“ oder dem Minimalismus des Deutschen Werkbundes („weniger ist mehr“) orientieren, hat durchaus seine rationelle Berechtigung. Jedes Objekt am Bau hat einen Nutzen. Es gibt keine reinen Ornamente. Allerdings ist auch hier Langweile nicht verpflichtend. So kann ein Sonnenschutz zum Beispiel ein gliederndes Element sein oder eine Stütze durch ihre elegante Schlankheit bestechen. Und gut ausgebildete Architekten wissen das. Woher kommt also die Tendenz zur Langeweile?

Sie kommt – wie so oft – von der Kostenseite. Dass das Bauen und Bewirtschaften von Immobilien in den Innenstädten so teuer geworden ist, hat vielerlei Gründe. Einer davon sind steigende Energiepreise. Auf der Baukostenseite schlagen erhöhte Anforderungen an Schallschutz und vor allem die Energieeinsparverordnung (EnEV) mit teurer Dämmung usw. zu Buche. Aber der Hauptgrund für eine Kostensteigerung im Bauwesen ist der Grundstücksmarkt. Begründet durch die niedrigen Zinsen, die Anleger am Kapitalmarkt erzielen können (10-jährige Bundesanleihe sogar bei negativen Zinsen), suchen viele nach alternativen Anlageformen, die eine ähnliche Sicherheit (wie die Bundesanleihe) bieten. Immobilien in boomenden Städten haben ein vergleichsweise geringes Risiko. Die Nachfrage nach Immobilien steigt also, und somit auch die Nachfrage nach Bauland. Die Preise für Grundstücke machen den größten Anteil an der Erstellung einer Immobilie aus.
Da Grundstückspreise und die gesetzlichen Anforderungen gegeben sind, wird versucht, überall zu sparen, wo es geht. Und eine dieser Möglichkeiten ist die Kubatur des Gebäudes und die Fassadengestaltung. Je einfacher die Geometrie und je weniger Elemente im Bau stecken, desto geringer die Baukosten pro nutzbarer Fläche.

Da der Wohnmarkt in den Innenstädten dermaßen angespannt ist, hat es ein Anbieter, ein Immobilieneigentümer also nicht nötig, sich durch eine schöne Fassade von seiner Konkurrenz abzusetzen. Es kann sowieso alles vermietet werden, was angeboten wird. Die Folge ist, dass wir in einheitlichen Gebäuden untergebracht werden, die sich bestenfalls in der Hausnummer unterscheiden „Schachtel C“.

Die Deutschen haben seit etwa 30 Jahren die Wohnfläche pro Kopf kontinuierlich gesteigert. Haben wir 1970 noch auf 28 m² pro Kopf gewohnt, so sind es 2010 schon über 40. Fläche zu bebauen und zu bewirtschaften, kostet. Wenn wir immer nach „bezahlbarem Wohnraum“ schreien, so müssen wir uns selbst auch hinterfragen: Muss mein Bad wirklich 12 m² groß sein? Reichen für ein Schlafzimmer nicht auch 9 m²? Auch dieser Faktor treibt die Preise, die wir fürs Wohnen ausgeben müssen, massiv in die Höhe. Eine Kostensteigerung von der Nachfrageseite muss also jeder von uns mitverantworten.

Im Gegensatz zu uns Verbrauchern agiert die Wirtschaft mit anderen Präferenzen. Die Büroflächen pro Mitarbeiter verkleinern sich zunehmend; bedingt durch Platzeinsparungen aus der Digitalisierung und durch örtliche Flexibilität der Mitarbeiter. Gleichzeitig wird aus Prestigegründen eine aufregende Architektur nachgefragt. Wer in Zukunft durch die Straßen geht, kann ja mal die Augen offenhalten: Wie viele Wohnneubauten sind spannend? Wie viele Bürogebäude sind ein Blickfang? Wahrscheinlich werden die Bürogebäude eher Aufmerksamkeit auf sich lenken.

Zusammenfassend stellen wir also fest, dass die Kostensteigerung im Bauwesen durch erhöhte technische Anforderung, durch immens hohe Grundstückspreise und durch unsere eigene Gier nach mehr Wohnraum bedingt ist. Stadtplaner, Architekten und Immobilienentwickler kennen diese Mechanismen und versuchen, an alternativen Modellen zu experimentieren. Diese Modelle machen aber oft auch Abstriche bei der Wohnfläche. Traut euch, zeigt Interesse und nehmt aktiv Teil an den Diskursen und Experimenten. Wer unvoreingenommen als Mieter in eine experimentelle Wohnform einzieht (z.B. Olympiadorf München) und an öffentlichen Bürgerdiskursen mit den Planern teilnimmt, leistet einen wertvollen Beitrag gegen die Verödung unserer Wohnquartiere. Sind diese Experimente erfolgreich, so liefert man den besten Beweis, dass Wohnen nicht unbedingt teuer sein muss.

Werbeanzeigen

Kommentar verfassen

Trage deine Daten unten ein oder klicke ein Icon um dich einzuloggen:

WordPress.com-Logo

Du kommentierst mit Deinem WordPress.com-Konto. Abmelden /  Ändern )

Google Foto

Du kommentierst mit Deinem Google-Konto. Abmelden /  Ändern )

Twitter-Bild

Du kommentierst mit Deinem Twitter-Konto. Abmelden /  Ändern )

Facebook-Foto

Du kommentierst mit Deinem Facebook-Konto. Abmelden /  Ändern )

Verbinde mit %s